房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究

　　[摘 要] 房地產(chǎn)行業(yè)的逐步壯大帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但由于行業(yè)本身存在著建設(shè)周期長(zhǎng)、資金流量大以及收費(fèi)項(xiàng)目多等特征，企業(yè)的稅務(wù)成本相對(duì)較高。為了更好地適應(yīng)稅收調(diào)控政策，降低稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，在政策范圍內(nèi)開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。文章以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，分析企業(yè)稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)策略。

　　何東澤;， 中國(guó)市場(chǎng) 發(fā)表時(shí)間：2021-10-11

　　[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè); 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn); 土地增值稅

　　1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本內(nèi)容

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著積極作用。為了抑制房?jī)r(jià)攀升，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，國(guó)家采取稅收杠桿政策進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)和監(jiān)管。而房地產(chǎn)行業(yè)因投資金額巨大、社會(huì)項(xiàng)目較多，企業(yè)存在著稅務(wù)成本高、稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)大等特征。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

　　1. 1 業(yè)務(wù)層面

　　第一，在拿地規(guī)劃環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地獲取方式和項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃直接影響著企業(yè)的稅務(wù)籌劃活動(dòng)。例如，企業(yè)在土地招拍掛環(huán)節(jié)不符合項(xiàng)目公司和舉牌公司的條件，則不能順利承接土地開(kāi)發(fā)使用權(quán); 在拿地環(huán)節(jié)以前，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)與當(dāng)?shù)卣块T(mén)針對(duì)土地規(guī)劃指標(biāo)擬定、市政配套設(shè)施建設(shè)、拆遷安置保障用房建設(shè)等內(nèi)容達(dá)成一致，如果企業(yè)沒(méi)有做好事前稅務(wù)籌劃工作，則無(wú)法在商業(yè)談判中爭(zhēng)取合法利益。由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及單位多、運(yùn)行流程復(fù)雜，如果沒(méi)有及時(shí)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、管理組織、規(guī)劃指標(biāo)等方面進(jìn)行籌劃，可能會(huì)影響后續(xù)的稅務(wù)管理工作。[1]

　　第二，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，依據(jù)土地增值稅清算相關(guān)規(guī)定，以項(xiàng)目分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，將不同階段的分期作為清算主體。但不同納稅地區(qū)對(duì)分期界定存在差異性，分期判斷依據(jù)包括工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及預(yù)售許可證等。企業(yè)與稅務(wù)局在分期界定方面理解不同，也會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)籌劃爭(zhēng)議。此外，對(duì)于成本和費(fèi)用的區(qū)分、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和管理費(fèi)用的區(qū)分等會(huì)直接影響土地增值稅和企業(yè)所得稅籌劃。

　　第三，在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，由于普通住宅銷售在增值稅稅率不超過(guò) 20% 的情況下，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。如果房地產(chǎn)企業(yè)在銷售定價(jià)時(shí)沒(méi)有把握好增值稅臨界點(diǎn)，會(huì)增加企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān); 同時(shí)，銷售環(huán)節(jié)所涉及的稅種，包括房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，雖然金額相對(duì)較低，但如果忽略了籌劃環(huán)節(jié)，也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

　　1. 2 管理層面

　　第一，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)組織結(jié)構(gòu)尚不完善。房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)為中小企業(yè)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中存在諸多問(wèn)題。雖然企業(yè)決策管理層具有一定的稅務(wù)管理意識(shí)，但對(duì)行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，缺乏完善的稅務(wù)管理制度和稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)。例如，企業(yè)未設(shè)置專門(mén)的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，僅在財(cái)務(wù)部門(mén)設(shè)置稅務(wù)管理崗位，基本職能涵蓋成本核算、納稅申報(bào)、項(xiàng)目清算、稅務(wù)籌劃以及部門(mén)協(xié)調(diào)等工作。由于企業(yè)尚未落實(shí)不相容崗位分離原則，稅務(wù)管理工作潛藏著操作風(fēng)險(xiǎn); 同時(shí)，稅務(wù)籌劃工作缺乏業(yè)務(wù)部門(mén)的參與，在稅務(wù)管理內(nèi)容和流程尚不明確的情況下，很容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制有待健全。項(xiàng)目稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制包括事前識(shí)別、事中評(píng)估與事后控制三個(gè)環(huán)節(jié)。首先，在事前識(shí)別環(huán)節(jié)，雖然多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前便依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程擬定了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)單，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)備、開(kāi)發(fā)及銷售等階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。但實(shí)際稅務(wù)管理中，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有多樣化特點(diǎn)，財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收業(yè)務(wù)了解不足，企業(yè)仍無(wú)法控制所有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，出現(xiàn)合同風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等。其次，在事中評(píng)估環(huán)節(jié)，部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要由負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)項(xiàng)目特征主觀評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)清單所列的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)后果。由于缺乏詳細(xì)的數(shù)據(jù)支撐，企業(yè)無(wú)法精準(zhǔn)了解風(fēng)險(xiǎn)影響程度。例如，部分企業(yè)未明確要求開(kāi)發(fā)商提供的發(fā)票為專票，后期扣除進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)出現(xiàn)無(wú)法足額抵扣現(xiàn)象，一定程度上增加了企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。[2]最后，在事后控制環(huán)節(jié)，通常情況下，企業(yè)會(huì)依據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響程度和涉及稅款數(shù)額對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行等級(jí)劃分，并制定相應(yīng)的防控方案。這一事后應(yīng)對(duì)策略雖可及時(shí)清查企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但部分企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理清單未詳細(xì)測(cè)算各項(xiàng)目所需納稅金額，項(xiàng)目管理員無(wú)法從納稅金額判定是否足額繳納稅款; 同時(shí)，部分企業(yè)缺乏應(yīng)急管理方案，對(duì)于突發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)仍需層層上報(bào)，降低了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理效率。

　　2 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的策略

　　2. 1 業(yè)務(wù)層面

　　2. 1. 1 投資項(xiàng)目階段

　　一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇合理的融資方式。例如，A 房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某一個(gè)項(xiàng)目，需要外部融資 2000 萬(wàn)元，如果采用傳統(tǒng)的銀行借貸方式，按照 6% 計(jì)算貸款年利率，企業(yè)需要每年支付給銀行 120 萬(wàn)元債務(wù)利息。按照政策規(guī)定，這一部分利息費(fèi)用可以進(jìn)行稅前扣除，稅率為 25% ，則可以節(jié)省稅務(wù)成本 30 萬(wàn)元; 但如果企業(yè)采取發(fā)行股票的方式進(jìn)行權(quán)益融資，則無(wú)法享受稅前列支的優(yōu)惠政策，稅后利潤(rùn)分配也無(wú)法達(dá)到降稅的效果; 另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要明確投資方式對(duì)稅務(wù)籌劃的影響。例如，A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)有 500 萬(wàn)元的閑置資金與 B 房地產(chǎn)企業(yè)建立合作關(guān)系。目前提出的合作方式共分為三種，即直接出資合作、借助金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)借資金、投資入股。假設(shè) A 公司與 B 公司簽署了一年的合作退出協(xié)議，并獲利投資收益 100 萬(wàn)元。在這一情況下，第一種合作方式相當(dāng)于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，企業(yè)需要繳納所得稅、附加稅等; 第二種合作方式下，獲利的 100 萬(wàn)元屬于利息收入; 第三種合作方式下，100 萬(wàn)元?jiǎng)t屬于股利收入，需要納稅。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮投資公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，選擇合理的投資方式，降低投資收益成本。

　　2. 1. 2 土地獲取階段

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)定，合法獲取土地使用權(quán)益。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部控制管理制度，將企業(yè)信息披露、編制合作協(xié)議、評(píng)估土地價(jià)值、底價(jià)報(bào)批、簽訂土地使用權(quán)限合同、辦理登記等作為基本流程，確保土地獲取過(guò)程的合法合規(guī)性。[3]另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，涉及單位部門(mén)較多。企業(yè)不僅要加強(qiáng)與供應(yīng)鏈上下游單位之間的聯(lián)系，了解原材料供應(yīng)商、物業(yè)行業(yè)等稅率變動(dòng)情況，還要與項(xiàng)目責(zé)任部門(mén)開(kāi)展定期對(duì)賬工作，監(jiān)督相關(guān)部門(mén)規(guī)范開(kāi)展項(xiàng)目成本核算，并加強(qiáng)各項(xiàng)票據(jù)的管理，為項(xiàng)目清算階段做好事前籌劃。

　　2. 1. 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段

　　一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行列支。依據(jù)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)所構(gòu)成的成本費(fèi)用，可以依據(jù)建筑物可售面積占可售總面積比例確定增值稅，清算項(xiàng)目可扣除金額。同時(shí)，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)為了避免企業(yè)濫用成本分?jǐn)偡椒?，在土地增值稅清算環(huán)節(jié)往往會(huì)對(duì)分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行限制。例如，以建筑面積占比法為基本方法，開(kāi)展開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)倳r(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修、設(shè)備以及設(shè)施等項(xiàng)目納入成本費(fèi)用明細(xì)表當(dāng)中; 合理區(qū)分管理費(fèi)用和間接費(fèi)用，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所形成的技術(shù)研發(fā)費(fèi)用、行政管理費(fèi)用和后勤保障費(fèi)用等轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可以降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值率，并能享受加計(jì)扣除 20% 稅費(fèi)的優(yōu)惠政策，有效降低稅務(wù)成本; 另一方面，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)之間的合作與溝通，及時(shí)了解納稅地區(qū)的分期界定，確定增值稅清算主體，避免因稅收政策解讀差異而給企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2. 1. 4 項(xiàng)目銷售階段

　　在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，銷售收入的稅務(wù)籌劃方案主要以遞延納稅節(jié)點(diǎn)、利用稅收優(yōu)惠政策為基本籌劃思路。依據(jù)當(dāng)前稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在普通住宅項(xiàng)目銷售過(guò)程中，當(dāng)增值部分小于可扣除金額的 20% ，就可以直接享受土地增值稅免除政 策; 反 之，當(dāng)增值額大于可扣除項(xiàng)目金額的 20% ，則不能享受該政策。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用這一政策，合理控制銷售產(chǎn)品價(jià)格，將增值額控制在可扣除金額 20% 以內(nèi)，滿足優(yōu)惠政策的條件。此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常屬于在同一階段開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的狀態(tài)，在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，企業(yè)要轉(zhuǎn)變 “普通住宅越多越好”的開(kāi)發(fā)理念，合理設(shè)計(jì)不同項(xiàng)目的售價(jià)，盡量拉大低售價(jià)高層房的建筑面積，并與面積大的別墅住宅項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行增值稅清算，可以達(dá)到降低非普通住宅增值率的目的，也能夠有效提升企業(yè)的銷售收入。[4]

　　2. 2 管理層面

　　2. 2. 1 完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)組織結(jié)構(gòu)

　　為了有效降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)管理層人員應(yīng)當(dāng)重視企業(yè)文化氛圍營(yíng)造，通過(guò)組織相關(guān)人員開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)、下發(fā)稅務(wù)管理文件政策、在稅務(wù)管理小組開(kāi)展知識(shí)競(jìng)賽等方式，全面提升企業(yè)執(zhí)行層對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。另外，對(duì)于部分預(yù)算不足的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在財(cái)務(wù)部門(mén)中組建稅務(wù)管理小組，分別設(shè)置納稅申報(bào)崗位、稅務(wù)方案籌劃崗位等，在不相容崗位分離原則下，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)落實(shí)到崗位層面。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)針對(duì)稅務(wù)管理工作制定相應(yīng)的操作規(guī)范和規(guī)章制度，明確稅務(wù)籌劃參與人員、稅務(wù)管理對(duì)象、籌劃方案編制流程、籌劃方式選擇以及相關(guān)政策的法律邊界等，為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作提供指導(dǎo)依據(jù)。

　　2. 2. 2 建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

　　在事前識(shí)別環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作配備專業(yè)素養(yǎng)較高的工作人員，在充分掌握稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，開(kāi)展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作; 同時(shí)，發(fā)揮管理會(huì)計(jì)在一線業(yè)務(wù)前端的指導(dǎo)作用，將稅務(wù)管理工作滲透到業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)當(dāng)中，既要強(qiáng)調(diào)稅務(wù)籌劃工作的戰(zhàn)略全局性，還要及時(shí)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案調(diào)整、稅收政策變化等改進(jìn)稅務(wù)籌劃方案; 在事中評(píng)估環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的信息溝通機(jī)制，將項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)、開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程外包招標(biāo)、業(yè)務(wù)合同簽署、現(xiàn)場(chǎng)施工管理以及房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷等環(huán)節(jié)納入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估清單內(nèi)，稅務(wù)籌劃人員可以在信息共享平臺(tái)上及時(shí)獲取業(yè)務(wù)信息，作為稅務(wù)籌劃方案編制的數(shù)據(jù)依據(jù)，能夠有效提升籌劃方案的科學(xué)性; 在事后控制環(huán)節(jié)，以稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制為核心，企業(yè)可以將項(xiàng)目投資成本、項(xiàng)目預(yù)期收益等指標(biāo)內(nèi)容作為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的警戒線，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)端口對(duì)接，企業(yè)稅務(wù)管理崗位可以直接在風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中提取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略模型，制定合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，有效控制企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

　　3 結(jié)論

　　綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身存在著稅務(wù)成本高、管理風(fēng)險(xiǎn)大等特征，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)控制稅務(wù)成本、降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效策略。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確識(shí)別業(yè)務(wù)層面和管理層面的風(fēng)險(xiǎn)因素，通過(guò)建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，更好地應(yīng)對(duì)稅收政策環(huán)境。