本文作者：高鵬 李雪 董紀(jì)昌 吳迪 李秀婷 單位：中國科學(xué)院研究生院管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師 中國科學(xué)院研究生院碩士生 中國科學(xué)院研究生院管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師 中國科學(xué)院研究生院管理學(xué)院博士生 中國科學(xué)院研究生院管理學(xué)院博士生。

一、引言

近年來，我國房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1．博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復(fù)制動態(tài)進(jìn)化博弈；假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中得到的效用水平。

2．博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。于是動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。

三、演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：

1．1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長。同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長，與此同時(shí)，房價(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場初步繁榮階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。在房地產(chǎn)市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成。

2．2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房價(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場火熱，同時(shí)對房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。此時(shí)處于房地產(chǎn)市場初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。