加強房地產企業預算管理分析

　　摘要：隨著我國經濟改革的進一步深化，房地產企業的發展速度逐漸放緩，國家也發布相關政策指引來抑制和消除過去黃金十年帶來的不理性繁榮風險。在此大背景下，房地產市場交易量趨于平穩，房地產企業投資回收期有所延長，收入空間也被壓縮，短期內，多數房地產企業面臨著資金周轉困難的問題。基于此，文章闡述了預算管理的重要性及房地產企業預算管理的主要方向。并結合實踐，分析當前房地產企業預算管理中存在的問題。最后針對問題提出相應的解決對策，以期為房地產企業預算管理體系的完善提供借鑒。

　　本文源自顧永威， 中國集體經濟 發表時間：2021-05-08 《中國集體經濟》雜志，于1985年經國家新聞出版總署批準正式創刊，CN:11-3946/F，本刊在國內外有廣泛的覆蓋面，題材新穎，信息量大、時效性強的特點，其中主要欄目有：科技創新、職教培訓、社會視野等。

　　關鍵詞：房地產企業;預算管理;問題;對策

　　目前房地產企業面對的市場競爭壓力較大，大部分房地產企業為了提升自身實力，實現經濟增長，逐步推進預算管理，已取得初步成效，但是仍有部分房地產企業在推進預算管理過程中出現一定的問題，導致預算管理效果還未達到預期。預算管理對房地產企業的資金利用、項目運行等都有重要作用，如何提升預算管理的質量是現階段房地產企業必須要引起重視的問題。

　　一、預算管理的重要性及房地產企業預算管理的主要方向

　　(一)房地產企業預算管理的重要性

　　預算是指房地產企業對其經營計劃進行量化，以提前將資金合理配置到各業務活動，在企業經營中，預算管理通常會涉及到企業的投資、融資及成本等多個活動。房地產企業既是高風險、高投資及高投資回收期類企業，也是負債經營型企業，加強預算管理對房地產企業實現資金的良性循環有著重要的意義。預算管理對房地產企業的重要性有以下幾點：

　　第一，加快實現房地產企業的戰略目標，由于房地產企業的經營業務較為復雜，其實現戰略目標并不是一項簡單工作，企業需要將戰略目標進行分解，形成階段性指標，全面預算管理則可以基于這些指標設置科學的預算管理目標，因而，企業在落實預算管理目標的同時，也可促進實現企業的戰略目標。

　　第二，合理規劃項目進度，目前隨著市場經濟環境的快速變化，房地產企業內部的各項資源呈下降趨勢，在此背景下，如何提升房地產企業的資源使用效益，是房地產企業的首要任務之一。房地產企業具有高風險、高投資和項目周期長跨度大的特點，因此房地產企業在項目實施之前必須要對項目的資金流入流出、項目的實施進度、資源使用等方面的內容制定預算規劃，控制項目進度和資金使用，確保企業內部資源可以得到最大程度的利用，提升資源使用效益，保證房地產企業的穩定發展。

　　第三，控制房地產企業的經營成本，并防范控制經營風險，房地產企業通過預算管理，預測和規劃企業的未來發展，財務人員根據預算規劃對經營成本進行控制，準確核算各個施工階段的成本，基于企業項目的實際情況和市場形勢制定成本管理措施。預算管理也可實現風險防范和控制，通過企業的歷史預算數據預測企業未來發展，提前識別企業可能引發風險的因素，從源頭控制風險，防患于未然。

　　(二)房地產企業預算管理的主要方向

　　以往，企業的預算管理常集中于財務收支的控制方面，預算管理范圍較為狹窄，而近年來，隨著管理會計的應用，預算管理范圍更加寬廣，涵蓋企業的各個經營活動，逐漸從以往財務部門參與、涵蓋財務工作的模式演變為需要全員參與、全方位開展的預算管理體系。而從房地產企業經營特點來看，現金流預算和收支管理是預算管理中的兩個重點。

　　二、房地產企業預算管理中存在的問題

　　在外部市場環境及內部發展需求的雙重推動下，房地產企業也加強了對預算管理的重視，不斷完善預算管理體系，但從實際應用效果來看，多數房地產企業資源配置還不夠科學，資源浪費嚴重，經營成本依舊維持在較高的水平。通過進一步的分析發現，房地產企業在預算管理中還存在以下問題：

　　(一)預算管理理念較為落后

　　雖然預算管理一直是企業財務管理的重點，但在以往多年的發展中，房地產行業的蓬勃發展形勢使得各房地產企業將主要的發展目光放在業務拓展上，企業管理者對預算管理不夠重視，企業預算管理缺乏有效的頂層設計，所制定的預算管理規劃和企業中長期規劃未有效結合。而管理者的輕視也使得房地產企業內部各層級人員也不積極參與預算管理活動，甚至部分人員認為預算管理屬于財務部門工作，應由財務人員負責，由此導致多數房地產企業的預算管理只局限在財務活動上。另外，多數房地產企業的預算管理人員綜合素質也不高，專業能力不過硬，無法滿足現代化預算管理體系建設的要求。

　　(二)預算編制還不夠科學

　　企業的預算編制應囊括各個經濟活動，而房地產企業在經營中往往會同期開展多個項目，預算編制難度較大，影響因素較多，對企業預算編制水平提出了較高的要求。而從目前來看，一方面，房地產企業財務管理轉型緩慢，財務人員還沒深入到業務活動中去，對市場行情變動了解不夠敏銳，無法準確獲知各項目開展實際所需資金;另一方面，多數房地產企業信息化建設不足，企業內部各系統缺乏銜接，經濟數據無法實現實時共享，企業用于預算編制的數據不夠全面、準確，預算編制科學性不足。

　　(三)預算執行力不強

　　受傳統管理思想的影響，房地產企業在預算管理中還殘存“重編制輕執行”的問題，房地產企業預算管理活動多停留在預算編制階段，并未對預算執行過程開展深入、全面且規范的管理，管理者對自身所制定的預算計劃落實情況了解不及時、不全面，預算管理計劃極容易在實施過程中發生偏離，而管理者對預算執行的忽視使得管理者短期內發現偏離風險，房地產企業不得不頻繁地進行預算調整，企業預算目標難實現，預算目標也難準確指導企業的資金配置，甚至部分企業的預算指標逐漸淪為形式化，導致預算管理職能無法得到有效發揮。

　　(四)缺乏預算評價

　　受管理思想影響，多數房地產企業往往缺乏對預算管理的評價，或預算評價不夠及時，企業在制定下期預算管理方案時并未全面吸取之前管理的經驗，沒有完全剔除以往預算管理中存在的風險，部分房地產企業預算管理流程僵硬固化，導致企業的預算管理方案和實際經營需求存在一定的偏差，比如預算管理未實現對企業經營活動的全覆蓋，預算管理逐漸淪為一紙空文，嚴重影響了預算管理職能的發揮和預算管理體系的建設。

　　三、房地產企業提升預算管理水平的策略

　　通過對上述問題的進一步分析，結合問題產生的原因，針對房地產企業預算管理水平的提升提出以下對策建議：

　　(一)加強預算管理理念的宣貫，完善預算管理組織結構

　　房地產企業應從思想認知出發，加大預算管理理念的宣貫，拓展管理層、各部門人員對預算管理認識的深度和廣度。管理層應根據政策指引、自身短中長期發展規劃等來編制現代化預算管理體系建設計劃，明確預算管理建設的短中長期目標，做好預算管理頂層設計工作;各部門人員應根據管理層指示，明確自身在預算管理中所扮演的角色和承擔的權責利，并按規執行。房地產企業還應建立健全預算管理組織結構，設立預算管理委員會，擔負預算審批、目標考核等頂層設計工作;設立預算管理小組，負責企業預算目標分解下達及預算編制等管理工作;設立預算執行小組，負責企業預算方案的執行、落實及反饋工作。

　　(二)多角度提高預算編制的科學性

　　根據上述描述的問題，房地產企業可以從以下幾方面來提升預算編制的科學性：第一，合理選擇預算編制方法。雖然目前市面上推崇零基預算及混合預算，但部分房地產企業的預算編制實際上還受過往數據的影響，偏向于增量預算，所以，新時期，企業應明確制定各科目的預算編制方法，比如針對固定支出項，可采用固定預算;針對受環境、企業經營情況影響較大的項目，應嚴格采用零基預算或零基預算和其他預算相結合的模式。第二，加強業財融合。企業應加大對預算管理人員綜合能力的培養，促使其工作深入到業務一線，直接獲得一手的企業業務開展信息和市場變化情況，減少或獨居數據多次加工帶來的失真風險。第三，加強信息化建設。房地產企業應及時引入先進的預算管理系統，并不斷革新內部系統軟件，提高系統間的交互性，使得各數據可以實現實時共享，滿足現代化預算管理流程開展要求。

　　(三)加強預算執行力

　　一方面，房地產企業應根據預算管理組織結構，細化各部門、各人員的崗位職責，并根據分解后的預算指標，將相關責任落實到具體個人和相關負責人，落實追蹤問效，將各部門、各人員在預算管理中的履職情況和其薪資、升遷等相掛鉤，以此來約束人員行為。另一方面，預算執行人員應對預算執行開展動態追蹤，實時分析企業預算方案落實情況，通過實際進展和預期數據的對比，判斷是否發生預算偏差，并及時采取措施，糾正預算偏差，確保預算執行工作的有序開展。

　　(四)積極開展預算評價，加強對預算評價結果的應用

　　首先，房地產企業應認識到預算評價的重要性，完善預算管理體系，在戰略層面點明預算評價的必要性，從而促使預算管理部門重視預算評價工作。其次，由經驗豐富且參與本期預算管理方案指定的預算人員，根據預期目標、預算執行情況等來對當期預算管理效率進行自評，編制預算評價報告。此外，為確保預算評價的可觀性，房地產企業還可以邀請第三方機構來進行外部測評，糾正自評帶來的主觀性影響。最后，整理預算評價報告作為下期預算管理方案指定的依據，減少或消除已發現風險因素，從而促進預算管理的職能全面發揮。

　　四、結語

　　綜上所述，房地產企業的預算管理體系還不夠完善，預算管理在應用中還存在不少問題，新時期，房地產企業應做好加強預算管理理念的宣貫、完善預算管理組織、多角度提高預算編制的科學性、加強預算執行力、積極開展預算評價及加強對預算評價結果的應用等工作，才能提高企業預算管理水平。